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  丨2040㎡户型丨格局:4房-3厅-4卫类型:独栋售价:9.58亿占地5亩

  装修:豪装,巴黎学院派建筑风格,意大利大理石地面,德系厨具厨电,施华洛世奇灯具

  保养状况:装修后业主一直自住,房况保养非常好,一周一次室内打蜡维护,花园定期园艺技术人员打理

  1、西郊檀宫,东郊君庭,以黄浦江为轴,组成上海的双子住宅,浦东当之无愧最顶级别墅,身份与地位的象征。本房社区唯一二手在售非常稀缺。

  3、占地近4亩,房本1349平,花园2200平,区域绿化60,地上2层,地下一层加阁楼,双车库,私家泳池。五套房设计,超大使用面积,极致居住体验。

  4、奢华装修。私家泳池,全套的地源热泵系统,意大利大理石,德系家具家电,入户门两根罗马立柱让您体验慢慢的仪式感,内部精致华丽的装修体验宫殿般生活感受

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  整体是地上两层,地下一层带阁楼(层高3米,300平),西入户南向集中花园,花园2200平,私家室外泳池,双车库,精装带电梯。

  一层玄关、客厅双挑空,挑高10米,南向面宽40米;中西厨相结合;西餐厅、中餐厅双餐厅设置,餐客分离;一楼南向老人套房,生活起居更加便利。

  二层3个卧室套房、书房,室室带步入式衣帽间;南向150平主卧套房+起居室,观景视野非常好;业主独享的私有书房,畅享知识海洋;另两卧室套房均是百平以上。

  三层是阁楼,200平左右,做的整体套房,带客厅、储藏间、衣帽间、卫生间;阁楼楼层高;采光好,整体舒适度高。

  地下一层,东侧200平的地下庭院,保证地下一层的采光通风,专属私家影音厅,阔气低调的酒吧室,棋牌室,保姆阿姨房,酒吧台等。

  上海有三大别墅板块西郊,佘山,东郊。东郊板块是唯一位于内环旁的别墅区。紫气东来,东郊胜会。择址东郊,站立世界级东郊前沿开阔的景观空间格局,不吝成本将更多的土地让给风景,以人在风景中的最佳观察点排布景观小品,及四级植栽,同时又将中国人所重视的风水格局引入其中,以最佳风水格局营造观景、嬉戏与缓步。

  “华洲君庭”隐于浦东银柳路,西踞东郊国宾馆,远瞰一个低密度、高绿化的聚居区。由上海华洲房地产打造的华州君庭,与“东郊壹号””合生东郊花园”等把东郊板块得以升华。故有“西有檀宫,东有君庭”,距市区较为便捷的东郊别墅板块,近年来交通便捷、拥有张家浜楔型绿地、东郊宾馆的自然生态环境。

  对于上海楼市,“东郊”二字已是烫金招牌,从国宾馆到东郊别墅区,从城市级配套到自然生态,皆占据优势资源。借自贸区的国家级战略实施,“东郊”更是聚集了世界级的眼光;华洲君庭作为东郊第一豪宅,影响营造辉映不一样的东郊。

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  而其在豪宅界素有“西有檀宫,东有君庭”,这8个字概就括了魔都两个顶级豪宅,以及他们在豪宅界不可撼动的传奇地位。

  不过相对10年前就已经卖完了的檀宫,仍在售中的华洲君庭其实有着更多谈资,总价最低2.8亿起,楼王价值5亿,耗资1亿打造样板房,内部华丽堪比宫殿,魔都目前在售“最贵豪宅”,没有之一,8年仅售14栋,站在豪宅顶端的寂寞谁能懂……

  有件事情很有意思,檀宫和华洲君庭,这两个分属魔都东西两区,诞生于不同年代的顶豪,却偏偏有着许多的“异曲同工之处”!仿佛是两个以黄浦江为中轴对称的“双子顶豪”。

  绝佳区位:檀宫位于长宁西郊别墅区内,旁边就是著名的西郊宾馆;而华洲君庭位于浦东东郊别墅区内,旁边国宾馆的名气也丝毫不让!而且两个项目离中环都很近,这是所谓“离尘不离城”。

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  限量独栋:檀宫整个项目只规划了18栋独立别墅,而华洲君庭也没多多少——只有21栋独立别墅,而且据说每栋别墅都有其独特的专利,十分稀缺!

  奢阔面积:檀宫平均每栋别墅占地约4亩,而华洲君庭平均每栋占地则高达5亩。中环内占地如此奢阔的别墅,无论是现在还是未来的魔都,都已绝无仅有!

  殿堂建筑:檀宫18栋别墅规划设计了8种欧式经典建筑风格;华洲君庭也不输,21栋别墅共规划了7种建筑风格,全部为欧洲经典!

  华洲君庭力邀欧洲古典建筑规划设计大师,为君庭担纲七大经典设计;包含了古典复兴风格,英国亚当风格,英国乔治亚风格,地中海风格,法国古堡风格,巴黎学院派风格以及英国都铎风格。可以说每一栋建筑都是可以收藏的艺术品!

  不一样的风格的建筑交叉分布于整个社区,绝大多数别墅的四周都至少有三种不同风格的建筑,四下望去,满眼尽是是不同的欧式风情。

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  站在社区内,更是有种进入了万国建筑群的错觉,一栋栋很难来想象的、超大尺度的优美建筑矗立在大片的大树绿茵中,天然石材的外立面,天然石片和进口陶土瓦构筑的屋顶,精美的建筑细节,透露着欧式庄园独有的质感与尊贵。

  华洲君庭的花园面积高达1200-2000㎡,虽然没有过多的设计和装饰,但是面积很集中,这样就使得花园使用面积非常可观,每栋建筑都像矗立在绿野庄园之上,每一个“庄园”内,都有一个超大的露天泳池和按摩池。

  【A户型】古典复兴风格,1300.84㎡(地下室470.73㎡),亦名罗马风格,经意大利巨匠安德烈.帕拉第奥设计风格所熏染,具文艺复兴之精髓。君庭古典复兴风格,沿袭帕拉第奥之严肃设计法则,遵循其严密数学理论与确定比例,打造黄金分割完美建筑,理性的完美主义,更深文底蕴,卓显高贵品味,更得淡定雍容。

  【B户型】英国亚当风格,1401.17㎡(地下室528.61㎡),为乔治亚风格之延展与精髓,汲取亚当兄弟之独到工艺,成就艺术殿堂般府邸。君庭亚当风格,扬弃中世纪哥特式繁冗,沿袭跨世纪文艺复兴风格。以古希腊罗马时期柱式为特征,细部装饰精湛绝美。细节之中见天地,装饰之中见庄严。世尊大府,传奇相颂。

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  【C户型】英国乔治风格,1289.01㎡(地下室462.52㎡),英伦经典华章,源自文艺复兴时期,秉承古典主义严谨对称、格局中正之和谐风范。君庭英国乔治亚风格,继承皇朝气象,气势恢宏。更令人赞叹的是,宏伟气量,更能以人为本,兼容并蓄,细部装饰堪称优雅绝伦,如同一场宏大与精妙之对话。

  【D户型】地中海风格,1317.42㎡(地下室467.05㎡),源于十六世纪文艺复兴之宫殿设计,其风格与欧洲建筑特色融会贯通,逐渐演变,成为经典浪漫符号。君庭完美演绎地中海灵魂,将蔚蓝浪漫之情怀,海天一色之纯美瑰丽,贯穿于建筑每一细节。君庭,以其醇厚迷人之风骨,演绎恬静浪漫之华彩。如此经典,独得无上风华。

  【E户型】法国古堡风格,1397.2㎡(地下室509.05㎡),源自法国十六世纪古城堡,将早期哥特风格及文艺复兴装饰技术融于一体。君庭法国古堡风格,纯正法式古典贵族官邸。掩映开阔绿地之中,如同世外桃源。建筑虚实搭配相宜,细节变化极富壮丽。独树一帜,尽显皇室风范,更具典藏价值。

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  【F户型】巴黎学院派风格,1351㎡(地下室498.11㎡),吸收古罗马、古希腊建筑设计精华,延续至今,为巴黎上流社会奢华府邸永恒宠儿。美学严谨,绮丽风范,恰似莫扎特之圆舞曲,俨然大家风范。君庭巴黎学院派风格公馆,瑰丽不失儒雅,端庄更添灵感,只为现代优雅世家量身而造。

  【K户型】英国都铎风格,2040.34㎡(地下室700.64㎡),得名于都铎王朝。彼时,大型宗教建筑活动歇业,新贵族舒适府邸建筑大兴。融合哥特式与文艺复兴风格两代精髓,都铎风格应运而生。君庭,建筑气质一脉相承,纯正英伦高贵血统,温文尔雅,贵气逼人,世代尊宠,集于一身!(目前在售-9号楼王,售价9亿。)

  华洲君庭的独栋别墅地上为两层+阁楼的设计,面积在1300-2100㎡之间,地下室面积460-700㎡,带全明下沉式庭院。一层层高4.5米,客厅挑高8米以上,连地下室和阁楼的层高都达到4米,空间尺度十分奢阔。

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  更令人震惊的是,据说华洲君庭为了呈现顶级豪宅居住体验,有栋别墅的装修光设计就用花了一年多时间,全部选取世界各地最顶级的装修用到的材料和家居产品,最终耗资1亿元!奢华程度让人无法想象!

  除了这栋超奢华的样板房,其他别墅装修的奢华程度也都超乎想象,随便拿出一栋,内部精致华丽程度都堪比宫殿。比如这栋英国亚当风格别墅的内部装修,延续建筑亚当风格之外,点缀了少量中国元素,精致大器之余,又底蕴十足。

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  8米挑高让客厅空间气势磅礴,古典壁炉、木饰墙体、水晶吊灯、真丝手绘墙纸再搭配古典精致的家居,宫廷般的高贵气质在这个空间内缓缓流动。

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  交通配套:临近南浦、卢浦、杨浦、徐浦4座大桥以及延安东路、人民路、复兴东路等10条隧道,自驾出行便捷无忧。

  本项目距浦东陆家嘴经贸区12公里,南浦大桥8公里,杨浦大桥6公里,距浦东机场25公里,虹桥机场35公里。

  商业配套:周边商业配套一应俱全,项目自配近万方的商业街,周边五大商业广场环伺:浦东嘉里城、长泰国际广场、大拇指广场、金桥国际广场、碧云商业区。

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  园林生态:项目周边四大绿地环伺,面积将近12平方公里,约1600个足球场,其中:世纪公园占地1.4平方千米

  张家浜绿地作为上海东部战略性的生态休闲区,融合休闲游憩、赛事运动、商业商务、居住生活于一体

  教育配套:国际学校和国际社区尊享金科路开通和金桥路升级,更能便捷享受碧云国际社区高端配套和国际学校,十分钟内融入国际多元社会生活!

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  限购政策差异化松绑:住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购,非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购,还推出 “购房补贴 + 税费优惠”,首次购房者可获房价 5% 的财政补贴(上限 50 万元),增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

  房贷利率动态调整:央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP,二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”,若城市房价同比涨幅低于 CPI,二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高,重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

  土拍规则 “竞品质” 常态化:自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%,评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”,未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

  保障性住房有关政策:所有新建商品房项目需按 15% 比例配建保障性住房,建成后无偿移交政府,若开发商自主运营,可享受租金收入 20% 税收减免。同时,保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”,北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

  购房成本处于低位:当前首付比例较低,部分地区低至 15%,贷款利率也在 3% 左右,且 LPR 还有进一步下降空间,购房成本大幅度降低。同时,房价经过一段时间调整,处于相对低位,对于有购房需求的人来说是较好的时机。

  市场逐步回暖:2024 年四季度以来,房贷、公积金等利好政策密集出台,部分城市楼市成交量有所回升,核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年,在政策持续作用下,房地产市场有望进一步回暖。

  关注楼盘品质:住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”,从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如,选择得房率高的户型,目前一些新房通过赠送阳台等方式,得房率能超过 80%。

  考量小区环境:小区生态环境和物业管理上的水准日益重要,推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列,将光、声、石、林、水五重叠境融入设计,还配置中轴式中央公园。

  重视开发商实力:实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品,房屋的品质和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业总实力 10 强”,且保持 “三道红线” 绿档水平,交付能力较强。

  购房资金监管严格:央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户,严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者,强制购买 “房贷履约保险”,保费为贷款额 0.5%。

  “以旧换新” 有政策支持:住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动,换房者可享受契税减免(50%)+ 中介费补贴(2%)。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴,加速存量房流通,有换房需求的能关注此政策。

  2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征,具体可从以下六大方面深入解析:

  上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年,临港新片区进一步降至 1 年7,且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛,例如在临港工作的科学技术人才,原本需缴纳 5 年社保,现在仅需 1 年就可以获得购房资格。但核心区(如内环内)仍维持严格限购,购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

  首套房贷首付比例降至 15%,二套降至 25%(临港等重点区域 20%)7,叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%,上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例,30 年期月供减少约 54 元,总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭,公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9,明显降低改善型需求的资金压力。

  试点范围可能扩大至持有多套房产群体,通过差别税率(如对高档住宅按 1.2% 征税)增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源,例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升,而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时,试点资金用于保障房建设,间接分流租赁需求,缓解租金上涨压力10。

  增值税免征年限从 5 年降至 2 年,个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例,增值税可节省约 44 万元。此外,“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9,明显降低置换成本。例如,闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房,可节省税费约 12 万元。

  新建商品房需按 15% 比例配建保障房,且要求全装修交付6。例如,徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准,与商品房共享社区配套,这可能分流部分刚需客群,导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时,保障房家庭子女享受同等学区待遇6,可能削弱传统学区房的溢价空间。

  2024 年上海新增 1.6 万套保租房,租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如,张江地区租客因保租房供应增加,退租比例上升,倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%,部分投资者转向出售房源,进一步加剧二手房市场分化。

  嘉定、青浦等新城通过产业导入(如嘉定联影医疗、青浦东方生命港)和交通升级(如嘉闵线 年新城新增中小学、幼儿园 26 所,三甲医院建设加速12,吸引刚需购房者。例如,嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米,总价 200 万起,成为年轻家庭的主要选择1。

  “两旧一村” 改造释放优质地块,例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米,未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术(如低碳技术平台)和智能化社区管理,提升居住品质,巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力,同时警惕高总价带来的流动性风险。

  “竞品质” 评分占比不低于 40%,涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如,青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统,在土拍中胜出。这在某种程度上预示着未来新房将更注重居住体验,如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2,购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

  首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户,首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度,尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水,避免因材料不全影响购房流程。

  塔尖为核心区稀缺豪宅(如绿城潮鸣东方),中部为规划新区(如五大新城),底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求,在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如,首置客群可第一先考虑临港、嘉定等新城,而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

  开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”,例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理,以及提供定制化服务(如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房)1。二手房市场中,房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力(如龙湖连续多年保持 “三道红线)和物业服务水平。

  结论:2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳,重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”,持有成本上升与交易成本下降并存,保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态,结合自己资金状况、区域偏好和长期规划,在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如,非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期,而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。返回搜狐,查看更加多


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