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丨2040㎡户型丨格局：4房-3厅-4卫类型：独栋售价：9.58亿占地5亩
装修：豪装，巴黎学院派建筑风格，意大利大理石地面，德系厨具厨电，施华洛世奇灯具
保养状况：装修后业主一直自住，房况保养非常好，一周一次室内打蜡维护，花园定期园艺技术人员打理
1、西郊檀宫，东郊君庭，以黄浦江为轴，组成上海的双子住宅，浦东当之无愧最顶级别墅，身份与地位的象征。本房社区唯一二手在售非常稀缺。
3、占地近4亩，房本1349平，花园2200平，区域绿化60，地上2层，地下一层加阁楼，双车库，私家泳池。五套房设计，超大使用面积，极致居住体验。
4、奢华装修。私家泳池，全套的地源热泵系统，意大利大理石，德系家具家电，入户门两根罗马立柱让您体验慢慢的仪式感，内部精致华丽的装修体验宫殿般生活感受
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整体是地上两层，地下一层带阁楼（层高3米，300平），西入户南向集中花园，花园2200平，私家室外泳池，双车库，精装带电梯。
一层玄关、客厅双挑空，挑高10米，南向面宽40米；中西厨相结合；西餐厅、中餐厅双餐厅设置，餐客分离；一楼南向老人套房，生活起居更加便利。
二层3个卧室套房、书房，室室带步入式衣帽间；南向150平主卧套房+起居室，观景视野非常好；业主独享的私有书房，畅享知识海洋；另两卧室套房均是百平以上。
三层是阁楼，200平左右，做的整体套房，带客厅、储藏间、衣帽间、卫生间；阁楼楼层高；采光好，整体舒适度高。
地下一层，东侧200平的地下庭院，保证地下一层的采光通风，专属私家影音厅，阔气低调的酒吧室，棋牌室，保姆阿姨房，酒吧台等。
上海有三大别墅板块西郊，佘山，东郊。东郊板块是唯一位于内环旁的别墅区。紫气东来，东郊胜会。择址东郊，站立世界级东郊前沿开阔的景观空间格局，不吝成本将更多的土地让给风景，以人在风景中的最佳观察点排布景观小品，及四级植栽，同时又将中国人所重视的风水格局引入其中，以最佳风水格局营造观景、嬉戏与缓步。
“华洲君庭”隐于浦东银柳路，西踞东郊国宾馆，远瞰一个低密度、高绿化的聚居区。由上海华洲房地产打造的华州君庭，与“东郊壹号””合生东郊花园”等把东郊板块得以升华。故有“西有檀宫，东有君庭”，距市区较为便捷的东郊别墅板块，近年来交通便捷、拥有张家浜楔型绿地、东郊宾馆的自然生态环境。
对于上海楼市，“东郊”二字已是烫金招牌，从国宾馆到东郊别墅区，从城市级配套到自然生态，皆占据优势资源。借自贸区的国家级战略实施，“东郊”更是聚集了世界级的眼光；华洲君庭作为东郊第一豪宅，影响营造辉映不一样的东郊。
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而其在豪宅界素有“西有檀宫，东有君庭”，这8个字概就括了魔都两个顶级豪宅，以及他们在豪宅界不可撼动的传奇地位。
不过相对10年前就已经卖完了的檀宫，仍在售中的华洲君庭其实有着更多谈资，总价最低2.8亿起，楼王价值5亿，耗资1亿打造样板房，内部华丽堪比宫殿，魔都目前在售“最贵豪宅”，没有之一，8年仅售14栋，站在豪宅顶端的寂寞谁能懂……
有件事情很有意思，檀宫和华洲君庭，这两个分属魔都东西两区，诞生于不同年代的顶豪，却偏偏有着许多的“异曲同工之处”！仿佛是两个以黄浦江为中轴对称的“双子顶豪”。
绝佳区位：檀宫位于长宁西郊别墅区内，旁边就是著名的西郊宾馆；而华洲君庭位于浦东东郊别墅区内，旁边国宾馆的名气也丝毫不让！而且两个项目离中环都很近，这是所谓“离尘不离城”。
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限量独栋：檀宫整个项目只规划了18栋独立别墅，而华洲君庭也没多多少——只有21栋独立别墅，而且据说每栋别墅都有其独特的专利，十分稀缺！
奢阔面积：檀宫平均每栋别墅占地约4亩，而华洲君庭平均每栋占地则高达5亩。中环内占地如此奢阔的别墅，无论是现在还是未来的魔都，都已绝无仅有！
殿堂建筑：檀宫18栋别墅规划设计了8种欧式经典建筑风格；华洲君庭也不输，21栋别墅共规划了7种建筑风格，全部为欧洲经典！
华洲君庭力邀欧洲古典建筑规划设计大师，为君庭担纲七大经典设计；包含了古典复兴风格，英国亚当风格，英国乔治亚风格，地中海风格，法国古堡风格，巴黎学院派风格以及英国都铎风格。可以说每一栋建筑都是可以收藏的艺术品！
不一样的风格的建筑交叉分布于整个社区，绝大多数别墅的四周都至少有三种不同风格的建筑，四下望去，满眼尽是是不同的欧式风情。
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站在社区内，更是有种进入了万国建筑群的错觉，一栋栋很难来想象的、超大尺度的优美建筑矗立在大片的大树绿茵中，天然石材的外立面，天然石片和进口陶土瓦构筑的屋顶，精美的建筑细节，透露着欧式庄园独有的质感与尊贵。
华洲君庭的花园面积高达1200-2000㎡，虽然没有过多的设计和装饰，但是面积很集中，这样就使得花园使用面积非常可观，每栋建筑都像矗立在绿野庄园之上，每一个“庄园”内，都有一个超大的露天泳池和按摩池。
【A户型】古典复兴风格，1300.84㎡（地下室470.73㎡），亦名罗马风格，经意大利巨匠安德烈.帕拉第奥设计风格所熏染，具文艺复兴之精髓。君庭古典复兴风格，沿袭帕拉第奥之严肃设计法则，遵循其严密数学理论与确定比例，打造黄金分割完美建筑，理性的完美主义，更深文底蕴，卓显高贵品味，更得淡定雍容。
【B户型】英国亚当风格，1401.17㎡（地下室528.61㎡），为乔治亚风格之延展与精髓，汲取亚当兄弟之独到工艺，成就艺术殿堂般府邸。君庭亚当风格，扬弃中世纪哥特式繁冗，沿袭跨世纪文艺复兴风格。以古希腊罗马时期柱式为特征，细部装饰精湛绝美。细节之中见天地，装饰之中见庄严。世尊大府，传奇相颂。
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【C户型】英国乔治风格，1289.01㎡（地下室462.52㎡），英伦经典华章，源自文艺复兴时期，秉承古典主义严谨对称、格局中正之和谐风范。君庭英国乔治亚风格，继承皇朝气象，气势恢宏。更令人赞叹的是，宏伟气量，更能以人为本，兼容并蓄，细部装饰堪称优雅绝伦，如同一场宏大与精妙之对话。
【D户型】地中海风格，1317.42㎡（地下室467.05㎡），源于十六世纪文艺复兴之宫殿设计，其风格与欧洲建筑特色融会贯通，逐渐演变，成为经典浪漫符号。君庭完美演绎地中海灵魂，将蔚蓝浪漫之情怀，海天一色之纯美瑰丽，贯穿于建筑每一细节。君庭，以其醇厚迷人之风骨，演绎恬静浪漫之华彩。如此经典，独得无上风华。
【E户型】法国古堡风格，1397.2㎡（地下室509.05㎡），源自法国十六世纪古城堡，将早期哥特风格及文艺复兴装饰技术融于一体。君庭法国古堡风格，纯正法式古典贵族官邸。掩映开阔绿地之中，如同世外桃源。建筑虚实搭配相宜，细节变化极富壮丽。独树一帜，尽显皇室风范，更具典藏价值。
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【F户型】巴黎学院派风格，1351㎡（地下室498.11㎡），吸收古罗马、古希腊建筑设计精华，延续至今，为巴黎上流社会奢华府邸永恒宠儿。美学严谨，绮丽风范，恰似莫扎特之圆舞曲，俨然大家风范。君庭巴黎学院派风格公馆，瑰丽不失儒雅，端庄更添灵感，只为现代优雅世家量身而造。
【K户型】英国都铎风格，2040.34㎡（地下室700.64㎡），得名于都铎王朝。彼时，大型宗教建筑活动歇业，新贵族舒适府邸建筑大兴。融合哥特式与文艺复兴风格两代精髓，都铎风格应运而生。君庭，建筑气质一脉相承，纯正英伦高贵血统，温文尔雅，贵气逼人，世代尊宠，集于一身!（目前在售-9号楼王，售价9亿。）
华洲君庭的独栋别墅地上为两层+阁楼的设计，面积在1300-2100㎡之间，地下室面积460-700㎡，带全明下沉式庭院。一层层高4.5米，客厅挑高8米以上，连地下室和阁楼的层高都达到4米，空间尺度十分奢阔。
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更令人震惊的是，据说华洲君庭为了呈现顶级豪宅居住体验，有栋别墅的装修光设计就用花了一年多时间，全部选取世界各地最顶级的装修用到的材料和家居产品，最终耗资1亿元！奢华程度让人无法想象！
除了这栋超奢华的样板房，其他别墅装修的奢华程度也都超乎想象，随便拿出一栋，内部精致华丽程度都堪比宫殿。比如这栋英国亚当风格别墅的内部装修，延续建筑亚当风格之外，点缀了少量中国元素，精致大器之余，又底蕴十足。
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8米挑高让客厅空间气势磅礴，古典壁炉、木饰墙体、水晶吊灯、真丝手绘墙纸再搭配古典精致的家居，宫廷般的高贵气质在这个空间内缓缓流动。
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交通配套：临近南浦、卢浦、杨浦、徐浦4座大桥以及延安东路、人民路、复兴东路等10条隧道，自驾出行便捷无忧。
本项目距浦东陆家嘴经贸区12公里，南浦大桥8公里，杨浦大桥6公里，距浦东机场25公里，虹桥机场35公里。
商业配套：周边商业配套一应俱全，项目自配近万方的商业街，周边五大商业广场环伺：浦东嘉里城、长泰国际广场、大拇指广场、金桥国际广场、碧云商业区。
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园林生态：项目周边四大绿地环伺，面积将近12平方公里，约1600个足球场，其中：世纪公园占地1.4平方千米
张家浜绿地作为上海东部战略性的生态休闲区，融合休闲游憩、赛事运动、商业商务、居住生活于一体
教育配套：国际学校和国际社区尊享金科路开通和金桥路升级，更能便捷享受碧云国际社区高端配套和国际学校，十分钟内融入国际多元社会生活！
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限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。
房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。
土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。
保障性住房有关政策：所有新建商品房项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。
购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅度降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。
市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。
关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。
考量小区环境：小区生态环境和物业管理上的水准日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。
重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋的品质和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业总实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。
购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。
“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的能关注此政策。
2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：
上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科学技术人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年就可以获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。
首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，明显降低改善型需求的资金压力。
试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。
增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，明显降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。
新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。
2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。
嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。
“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。
“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这在某种程度上预示着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。
首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。
塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可第一先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。
开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线）和物业服务水平。
结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自己资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。返回搜狐，查看更加多
